Der Betriebskostenkatalog Österreich 2026 zeigt, welche Kosten Hausverwaltungen als Betriebskosten berücksichtigen können.
Nicht jede Ausgabe einer Liegenschaft darf automatisch als Betriebskosten an Mieter weiterverrechnet werden Für Hausverwaltungen ist deshalb entscheidend, Rechnungen richtig einzuordnen und zwischen laufenden Betriebskosten und anderen Aufwendungen zu unterscheiden.
Im Vollanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) bildet § 21 MRG eine zentrale rechtliche Grundlage. Er regelt, welche Kosten als Betriebskosten berücksichtigt werden können.
Die gesetzlichen Bestimmungen finden Sie im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS).
Dieser Artikel zeigt, welche Positionen zum Betriebskostenkatalog Österreich gehören, welche Kosten davon abzugrenzen sind und wie Hausverwaltungen die Zuordnung effizient organisieren können.
Weiterführend: Einen vollständigen Überblick über Fristen, Verteilung und Jahresabrechnung finden Sie in unserem Leitfaden „Betriebskostenabrechnung Österreich: Fristen, Kosten und Pflichten für Hausverwaltungen“.
Betriebskostenkatalog Österreich nach § 21 MRG für Hausverwaltungen in Österreich mit Betriebskosten, Abrechnung und digitaler Verwaltung
1. Was zählt nach § 21 MRG zu den Betriebskosten?
Der Betriebskostenkatalog Österreich umfasst nach § 21 MRG bestimmte laufende Aufwendungen einer Liegenschaft.
Dazu gehören insbesondere:
- Wasserversorgung und bestimmte damit verbundene Kosten
- Eichung, Wartung und Ablesung bestimmter Messvorrichtungen
- Rauchfangkehrung
- Kanalräumung
- Müll- bzw. Unratabfuhr
- Schädlingsbekämpfung
- Beleuchtung allgemein zugänglicher Bereiche
- bestimmte angemessene Versicherungen des Hauses
- bestimmte Verwaltungsauslagen
- angemessene Aufwendungen für die Hausbetreuung
Zusätzlich können laufende öffentliche Abgaben und bestimmte besondere Aufwendungen relevant sein.
Für Hausverwaltungen bedeutet das: Eine Rechnung sollte nicht allein aufgrund ihres Bezugs zur Immobilie als Betriebskostenposition behandelt werden. Entscheidend ist, ob die jeweilige Ausgabe unter die gesetzlichen Vorgaben fällt.
Gilt der Betriebskostenkatalog Österreich für jede Mietwohnung?
Nicht automatisch. Zunächst muss geklärt werden, in welchem Umfang das MRG auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar ist.
Bei Mietverhältnissen außerhalb der MRG-Vollanwendung können andere Regelungen – insbesondere Vereinbarungen im Mietvertrag – eine größere Rolle spielen.
2. Welche Kosten sind keine Betriebskosten laut Betriebskostenkatalog Österreich?
Der Betriebskostenkatalog Österreich 2026 ist auch für die Abgrenzung nicht umlagefähiger Kosten wichtig.
Besonders wichtig ist die Abgrenzung zwischen Betriebskosten und Reparatur- bzw. Erhaltungsaufwand.
Eine Ausgabe wird nicht allein deshalb zu Betriebskosten, weil sie regelmäßig anfällt oder für den Betrieb des Gebäudes notwendig erscheint.
Ein einfaches Beispiel:
Die regelmäßige Müllabfuhr gehört zu den gesetzlich vorgesehenen Betriebskostenpositionen.
Eine Reparatur an einem Bauteil des Gebäudes kann dagegen nicht einfach unter derselben Logik an Mieter weiterverrechnet werden. Hier muss geprüft werden, um welche Art von Aufwand es sich tatsächlich handelt.
Für Hausverwaltungen sollte deshalb gelten:
Liegenschaftskosten ≠ automatisch Betriebskosten.
Eine saubere Trennung bereits bei der Rechnungserfassung reduziert spätere Korrekturen und Rückfragen bei der Jahresabrechnung.
3. Betriebskosten richtig zuordnen
Der Betriebskostenkatalog Österreich 2026 sollte daher bereits bei der laufenden Rechnungserfassung berücksichtigt werden.
Bei größeren Immobilienportfolios können während eines Jahres tausende Rechnungen verarbeitet werden. Werden Kosten erst unmittelbar vor der Betriebskostenabrechnung geprüft, entsteht erheblicher zusätzlicher Aufwand.
Ein strukturierter Prozess beginnt deshalb bereits beim Rechnungseingang:
Rechnung → Liegenschaft → Kostenart → rechtliche Prüfung → Buchung → Kontrolle
Zunächst sollte eindeutig feststehen, welche Liegenschaft eine Rechnung betrifft. Anschließend wird die passende Kostenart bestimmt.
Auch die rechtliche Zuordnung der Liegenschaft sollte in den Stammdaten nachvollziehbar hinterlegt sein. So lässt sich vermeiden, dass Kosten nach einem unpassenden Abrechnungsmodell behandelt werden.
Besonders wichtig ist eine einheitliche Kostenstruktur. Wenn vergleichbare Rechnungen bei verschiedenen Objekten unterschiedlich kategorisiert werden, steigt der Kontrollaufwand spätestens bei der Jahresabrechnung.
Der Betriebskostenkatalog Österreich 2026 schafft dabei eine wichtige Grundlage für eine einheitliche Zuordnung.
Wie andromeda.ONE die Kostenzuordnung unterstützt
Digitale Prozesse können die laufende Verarbeitung von Betriebskosten deutlich vereinfachen.
andromeda.ONE verbindet Hausverwaltung und Buchhaltung in einer zentralen Cloud-ERP-Lösung. KI-gestützte Rechnungserkennung, Buchungsvorschläge und integrierte Verwaltungsdaten unterstützen dabei, eingehende Rechnungen strukturiert zu verarbeiten und Objekten sowie Kostenarten zuzuordnen.
Software ersetzt dabei nicht die rechtliche Beurteilung einer Kostenposition. Sie kann jedoch manuelle Arbeit reduzieren und dafür sorgen, dass die benötigten Informationen strukturiert verfügbar sind.
[Kostenlose Demo von andromeda.ONE anfragen →]
4. Häufige Fehler beim Betriebskostenkatalog Österreich
Ein typischer Fehler besteht darin, sämtliche laufenden Ausgaben einer Liegenschaft als Betriebskosten zu behandeln. Besonders Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen müssen sauber abgegrenzt werden.
Der Betriebskostenkatalog Österreich 2026 sollte deshalb bei jeder Kostenprüfung als Grundlage für die richtige Zuordnung herangezogen werden.
Weitere Fehler entstehen durch falsch zugeordnete Liegenschaften, uneinheitliche Kostenarten oder veraltete Stammdaten.
Auch eine verspätete Prüfung verursacht unnötige Arbeit. Werden Rechnungen bereits während des Jahres korrekt erfasst und kategorisiert, wird die spätere Betriebskostenabrechnung wesentlich einfacher.
